نحوه درست عقد قراردادهای اجاره ملک
اگر شم هم می خواهید در روزهای آینده قرارداد اجاره ملک بنویسید و هیچ اطلاعاتی در این رابطه ندارید پس بهتر است تا انتهای مقاله همراهمان باشید.
یکی از رایجترین و متدوالترین قراردادهایی که در بین مردم جامعه منعقد میگردد، قرارداد اجاره میباشد که منجر به آن میشود که منافع یک ملک یا مال در ازای پرداخت مبلغ به فرد دیگر منتقل گردد. البته با نحوه درست عقد قراردادهای اجاره میتوان از مشکلات حقوقی مربوط به این موضوع پیشگیری نمود. همانطور که میدانید امروزه با توجه به افزایش روزافزون قیمت مسکن، بسیاری از افراد به جای خرید خانه، اقدام به اجاره آن مینمایند. در این میان تنظیم یک قرارداد اجاره معتبر و قانونی که حقوق موجر و مستاجر را کاملا مشخص کند، اهمیت زیادی دارد. در این مقاله قصد داریم به نحوه درست عقد قراردادهای اجاره بپردازیم و چندین وکیل مربوط به این موضوع را به شما عزیزان معرفی نماییم.
فهرست مطالب
قرارداد اجاره چیست؟
عقد اجاره عقدی است که در حقوق ما دارای دو تعریف میباشد؛ زیرا در قانون هم اجاره اموال و هم اجاره اشخاص وجود دارد. البته درباره اجاره اموال تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را عقد اجاره میگویند؛ همینطور به عبارت دیگر و بر اساس ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی میباشد که به سبب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. همچنین لازم است بیان شود که اجاره اشخاص یعنی شخصی در مقابل شخص دیگر این تعهد را برعهده میگیرد که برای او کاری انجام دهد و در ازای این کاری که برای او انجام میدهد از او عوض یعنی اجرت المسمی دستمزد دریافت نماید؛ به طور مثال فردی که برای نظافت خانه اقدام میکند و در ازای آن اجرت دریافت مینماید.
یک قرارداد اجاره از چه قسمتهایی تشکیل شده است؟
یک قرارداد اجاره از 4 بخش تشکیل شده که در متن زیر به این بخشها اشاره خواهیم کرد:
- طرفین قرارداد: در این بخش طرفین قرارداد بایستی مشخص شوند. ابتدا مشخصات موجر و سپس مشخصات مستاجر بایستی در این بخش به طور کامل با ذکر نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس و … بیان شود. ذکر شماره تماس به این خاطر اهمیت زیادی دارد که بعدا پیامهای ارسالی به این شماره میتواند ملاک عمل در تمدید یا فسخ قرارداد واقع گردد؛ معمولا ارائه اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی راه مناسبتری است.
- مورد اجاره: در بخش دوم باید مشخصات عین مستاجره به طور کامل و دقیق ذکر گردد. پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، امکانات دایر و غیر دایر در آن و به طور کلی استفادهای که از ملک مورد نظر انجام میشود، بایستی در این قسمت بیان شود تا بعدا محلی برای اختلاف وجود نداشته باشد.
- اجاره بها و نحوه پرداخت آن: در این بخش سوم مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه باید به صورت جداگانه تعیین و مشخص شود. همچنین نحوه پرداخت (نقدی یا واریز حساب) و تاریخ اولین پرداخت به طور دقیق در قرارداد بیان شود.
- شرایط قرارداد: در این بخش طرفین اگر شرط و شروطی را مدنظر دارند باید حتما آنها را بیان کنند. به طور مثال آیا مستاجر حق اجاره دادن ملک را دارد یا تنها خودش شخصا حق استفاده دارد؟ همینطور اگر حق فسخی برای یکی از طرفین در نظر گرفته شده است، حتما باید در بخش شرایط قرارداد ذکر گردد.
انواع اجاره نامه
همانطور که در متن فوق بیان شد اجاره نامه یا قرارداد اجاره، توافقی بین دو طرف به منظور استفاده از ملک یا دارایی به صورت موقت میباشد. اجاره نامهها به طور عمده به دو دسته تجاری و مسکونی تقسیمبندی میشوند. اجاره نامه تجاری شامل اجاره نامه دفتر، مغازه و فضای تجاری مشابه، اجاره نامه انبار، کارگاه و کارخانه میشود و اجاره نامه مسکونی شامل اجاره نامه آپارتمان، خانه و ویلا، اجاره نامه اتاق، سوئیت و آپارتمانهای مبله است. در عقود اجاره چندین نوع قرارداد وجود دارد که در متن زیر اشاره خواهیم کرد:
- قرارداد اجاره مستقیم: در این نوع قرارداد، مستاجر به مدت مشخصی ملک را اجاره میکند و اجاره ماهیانه ثابت میباشد.
- قرارداد اجاره موقت: در این نوع قرارداد، اجاره برای مدت کوتاهتری به طور موقت و برای مورد خاصی مانند تعمیرات انجام میشود.
- قرارداد اجاره بلندمدت: در این نوع قرارداد، اجاره برای مدت زمان طولانیتری از یک سال اجاره میشود و میتواند شامل تعدادی اختیار تمدید باشد.
- قرارداد اجاره مشروط: در این نوع قرارداد، اجاره با شرطی انجام میشود. به عنوان مثال اجاره با شرط کاهش قیمت و یا تعمیرات قبل از قرارداد.
- قرارداد اجاره بازپرداختی: در این نوع قرارداد، مستاجر بر اساس زمان، واحد اجاره را به تدریج افزایش میدهد.
- قرارداد اجاره خالص: در این نوع قرارداد، هزینههایی مانند مالیات و بیمه به عهده مستاجر است.
- قرارداد اجاره ترکیبی: در این نوع قرارداد، قسمتی از هزینههای مرتبط با ملک مانند هزینههای نگهداری به عهده مستاجر میباشد و بخش دیگر به عهده مالک است.
- قرارداد اجاره دستگاهی: در این نوع قرارداد، دستگاههایی نظیر کامپیوتر، خودرو و یا دستگاههای تولیدی اجاره میشوند.
مدارک لازم برای تنظیم اجاره نامه
مدارک لازم برای تنظیم سند اجاره نامه عبارتند از:
- استعلام از اداره ثبت (اگر که مدت اجاره ملک بیشتر از 3 سال باشد.)
- اصل کارت ملی مالک و مستاجر
- اصل شناسنامه هر یک از دو طرف معامله
- اصل سند مالکیت ملکی که اجاره داده خواهد شد
- اصل بنچاق ملکی که اجاره داده خواهد شد
اوصاف قرارداد اجاره
هر قراردادی اوصاف ویژگیهایی میباشد و عقد اجاره نیز دارای اوصاف خاصی بوده که در متن زیر اشاره خواهیم کرد:
عقد اجاره عقدی لازم است؛ بنابرایت از جانب طرفین قابل فسخ نیست، مگر این که طرفین با توافق آن را اقاله نمایند. به عنوان مثال اگر مستاجر خانهای، خودش خانهای خریداری کند پیش از انقضای مدت اجاره نمیتواند موجر را ملزم به پایان دادن به اجاره و پس دادن مبلغ قرضالحسنه اجاره که در اصطلاح عرفی به آن پول پیش گفته میشود بنماید؛ بلکه موجر میتواند تا انتهای مدت به اجاره ادامه دهد و تا انتهای مدت اجاره از مستاجر، مالالاجاره یعنی اجاره بها را مطالبه کند. بنابراین حتی اگر مستاجر خانه را خالی کند و به خانه خود برود موجر میتواند تا انتهای مدت عقد اجاره از مستاجر اجاره بها بگیرد و قرارداد را پایان ندهد. همچنین نکته دیگری که در عقد اجاره وجود دارد، آن است که اجاره اشیا عقدی تمکیلی و اجاره اشخاص عقدی عهدی میباشد. در واقع عقد اجاره، چه اجاره اموال و چه اجاره اشخاص عقدی معوض بوده و بایستی میزان اجرت المسمی در آن مشخص گردد، زیرا عدم تعیین اجرت المسمی توسط طرفین سبب بطلان قرارداد اجاره میباشد.
البته در اجاره املاک مشمول قانون روابط موجر مستاجر سال 1356 این امر استثنا بوده و اگر میزان اجرتالمسمی در عقد اجاره درج نشده باشد، اجاره صحیح بوده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میباشد و دادگاه میزان اجاره را تعیین میکند. این عقد عقدی مبتنی بر مغابنه است و به عبارتی یعنی هر یک از طرفین به دنبال منافع خود هستند. همچنین ویژگی دیگر عقد اجاره آن است که قرارداد اجاره جزء عقود مستمر است؛ چون باید در آن مدت معین و مشخص باشد.
نکات مهم در نوشتن قرارداد اجاره خونه
تنظیم اجاره نامه فقط باید توسط افراد اشنا به قانون اجاره خانه صورت گیرد، به عنوان مثال مشاورین املاک با اطلاع از قوانین ملکی امکان نوشتن قولنامه املاک را دارند و این کار به هیچ عنوان نباید توسط افراد ناآگاه به قوانین انجام شود.
- مشخصات ملک: شماره پلاک، مساحت و وضعیت کلی ملک (سال ساخت، تعداد اتاقها، تعداد طبقات، نوع ساختمان و …) بایستی در قرارداد بیان شود.
- مشخصات هر کدام از طرفین: موجر یا مستاجر باید اشخاص حقوقی در سن قانونی، عاقل و بالغ باشند. البته جنسیت تاثیری در قرارداد اجاره ندارد و حتی اگر وکلای دو طرف در بستن قرارداد حضور داشته باشند هم در متن قرارداد، نوشتن مشخصات هر کدام از طرفین مهم و ضروری است.
- مدت زمان اجاره: مدت زمان اجاره یکی از مباحثی بوده که در قرارداد اجاره بایستی تعیین گردد. هیچ قرارداد اجارهای بدون مشخص بودن مدت زمان قابل قبول نبوده و نمیتوان به آن استناد کرد. مدت زمان اجاره از زمان بستن قرارداد آغاز و پایان آن عموما یک یا دو ساله میباشد.
- قیمت اجاره و شرایط پرداخت: بخش مهم در قرارداد اجاره خانه، اجاره بها و شرایط پرداخت آن است. در حقیقت طبق قانون اجاره خانه بایستی مبلغ رهن، اجاره و زمان پرداخت اجاره بها تعیین شود. همچنین در صورتی که شرایطی برای تعدیل اجاره بها وجود داشته باشد، باید این مبحث در بند شرایط پرداخت مشخص باشد.س
- شرایط رفت و آمد: مواردی نظیر تعیین مقدار و نوع وسایل امنیتی، پارکنیگ، ساعت مجاز ورود و خروج از ملک و شرایط استفاده از امکانات مشترک بایستی برای مستاجر به طور کامل کامل مشخص شود.
- شرایط تعمیرات: شرایط و مسئولیت تعمیرات و نگهداری ملک و همینطور مسئولیت تعمیرات ضروری و اضطراری حتما باید در قرارداد مشخص شود.
- حقوق و تعهدات طرفین: حقوق و تعهدات هر دو طرف بایستی در قرارداد مشخص گردد تا در صورت بروز هر گونه مشکل، قابلیت پیگیری از طریق مراجع قانونی وجود داشته باشد.
- شرایط فسخ اجاره نامه: مواردی مانند تعیین مبلغ جریمه برای فسخ قرارداد قبل از پایان مدت قرارداد و شرایطی که با فسخ قرارداد صورت گیرد، باید در قولنامه اجاره منزل مشخص شود.
- موارد دیگر: امکان دارد بعضی از موارد دیگر برای شما اهمیت داشته باشد مانند قابلیت تمدید قرارداد، موارد مرتبط با زیانهای ناشی از آتشسوزی یا سرقت، حق بررسی ملک توسط وکیل و …. بایستی در قرارداد شما مشخص گردد.
بهترین وکیل نحوه درست عقد قراردادهای اجاره
برای مسائل حقوقی درباره شرکتها و قراردادهای تجاری، نیاز است تا از بهترین وکیل استفاده کنید. یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور تجاری میباشد و یکی از حوزههایی که میتواند کار کند این موضوع است. در حقیقت مشاورههای اصولی میتواند به موکلین و مراجعین درباره امور شرکت کمکهای زیادی میکند. البته این مشاورهها باعث میشود تا روند کار و پیشرفت شرکت به درستی انجام گیرد. لازم است بیان شود که بهترین وکیل تنظیم قرارداد به تمامی امور قراردادی و روند کار تسلط کامل داشته و در این خصوص مشاورههای تخصصی را به موکلین خود داده تا بهتر بتوانند تصمیم بگیرند و سپس در مسیر روال درست کار پیش روند.
آقای سعید نقدی، یکی از وکلای برجسته و نامآشنای کشور، با سالها تجربه در حوزه حقوقی و توانایی در مدیریت پروندههای پیچیده، به عنوان یکی از بهترین گزینهها برای مشاوره و وکالت مطرح و بهترین وکیل مشهد هستند. ایشان به دلیل تسلط بر قوانین حقوقی و کیفری، توانستهاند موفقیتهای چشمگیری در پروندههای مختلف به دست آورده و اعتماد موکلان خود را جلب کنند.
سرکار خانم نرگس نقدی با بیش از 14 سال سابقه فعالیت در شهر تهران و داشتن پرونده های موفق بسیار در زمینه های کیفری و ملکی به عنوان یکی از برترین های این حوزه شناخته می شود.خانم نقدی کارشناسی ارشد خود را در حیطه حقوق اسناد و املاک گرفته است.
گروه وکلای جوان ونداد با سابقه درخشان در انجام و پیگیری انواع پرونده ها اعم از حقوقی و کیفری یکی از قویترین تیم های وکالتی در تهران میباشد . این تیم توسط گروهی از وکلای پایه یک دادگستری دارای پروانه معتبر از کانون وکلای دادگستری مرکز و مرکز وکلا دارای دپارتمان های تخصصی در زمینه کیفری، حقوقی، خانواده، ثبتی و قراردادها بوده و مفتخر به ارائه ی کلیه ی خدمات مربوط به حقوق داخلی به شما هموطنان عزیز می باشد.با بیش از هزاران پرونده موفق در زمینه دعاوی ملکی ، زمین خواری ، دعاوی موجر و مستاجر ، کلاهبرداری زمین ، دعاوی کیفری ، دعاوی حقوقی ، امور مربوط به طلاق و … توانسته ایم رضایت هرچه بیشتر موکلین گرامی را جلب نماییم.عناوین خدمات وکالت گروه وکلای رسمی شامل وکالت دعاوی ملکی، وکالت دعاوی کیفری ، وکالت امور ثبت احوال، وکالت امور انحصار وراثت ، وکالت وصول مطالبات، وکالت امور اداری و دولتی ، وکالت دعاوی خانوادگی، وکالت امور قراردادها ، وکالت پرونده های بیمه ، وکالت پرونده های مربوط به تنطیم سند ملک ، وکالت پرونده های کلاهبرداری ملک ، وکالت پرونده های کلاهبرداری خودرو ، وکالت پرونده های طلاق ، وکالت پرونده های فروش مال غیر ، وکالت پرونده های شکایت از قضات ، وکالت پرونده های مالی ، وکالت پرونده های زمین خواری ، وکالت پرونده های کلاهبرداری زمین ، وکالت پرونده های انحصار وراثت و … در سراسر تهران و دیگر شهرها میباشد .
سرکار خانم زهره رستگار جزء یکی از بهترین وکلاس در حوزه دعاوی بانکی محسوب میشوند. ایشان با تکیه بر تجربه طولانی و تسلط بر قوانین بانکی، توانستهاند نتایج مطلوبی را در پروندههای گوناگون کسب نمایند. همکاریهای موثر و موفقیتآمیز ایشان با مجموعههای بانکی معتبر مانند بانک صادرات و بانک صنعت و معدن، بر تواناییها و مهارتهای ایشان صحه میگذارد. لازم است بدانید که خانم رستگار در زمینههای ابطال قراردادها و اجراییههای بانکی، بازنگری و تحلیل حقوقی سودهای بانکی و دفاع از حقوق موکلین در دعاوی بانکی، یکی از وکلای باتجربه و کاربلد به شمار میروند.
سرکار خانم زهره رستگار جزء یکی از بهترین وکلاس در حوزه دعاوی بانکی محسوب میشوند. ایشان با تکیه بر تجربه طولانی و تسلط بر قوانین بانکی، توانستهاند نتایج مطلوبی را در پروندههای گوناگون کسب نمایند. همکاریهای موثر و موفقیتآمیز ایشان با مجموعههای بانکی معتبر مانند بانک صادرات و بانک صنعت و معدن، بر تواناییها و مهارتهای ایشان صحه میگذارد. لازم است بدانید که خانم رستگار در زمینههای ابطال قراردادها و اجراییههای بانکی، بازنگری و تحلیل حقوقی سودهای بانکی و دفاع از حقوق موکلین در دعاوی بانکی، یکی از وکلای باتجربه و کاربلد به شمار میروند.
جناب آقای بهنام جلیلیان وکیل پایه یک دادگستری کانون وکلای مرکز سابقه وکالت پایه یک از سال 1386 تا کنون دعاوی شهرداری و کمیسیونهای شهرداری در دیوان عدالت اداری، تنظیم قراردادها، اساسنامه آپارتمانها، دعاوی ملکی، گمرکی، بانکی و … فعالیت دارد و همواره در تلاش است تا نتیجه مطلوبی برای موکل خود به دست آورد.
نکات مهم در انتخاب بهترین وکیل تنظیم قرارداد
با توجه به حجم بالای معاملات یک وکیل خوب که توانایی تنظیم قرارداد را داشته باشد یک موضوع مهم محسوب میشود. در انتخاب بهترین وکیل تنظیم قرارداد بایستی نکات زیر را مدنظر داشته باشید.
- توجه به مجوز وکالت: مطمئن شوید که وکیل مورد نظر دارای مجوز و کالت معتبر میباشد.
- بررسی نظرات مشتریان: اگر امکان دارد نظرات مشتریان قبلی وکیل را بررسی نمایید.
- قرارداد وکالت: پیش از آغاز همکاری، قرارداد وکالت را با دقت مطالعه نموده و سپس آن را امضا کنید.
- شفافیت در هزینهها: از وکیل خود بخواهید که هزینههای خدمات را به طور شفاف و دقیق به شما اطلاع دهد.
هزینه بهترین وکیل تنظیم قراردادها
لازم است بیان شود که طبیعتا هزینه حقالوکاله وکلا در شهرها نسبت به شهرستانها مقداری بالاتر بوده و این موضوع به دلایل زیادی بستگی دارد؛ اما به طور کلی هزینه حقالوکلا متغیر میباشد و نمیتوان هزینه ثابتی را برای آن در نظر گرفت. دلایلی نظیر زمانبر بودن انجام کار و یا سختی که امکان دارد در طور انجام کار وجود داشته باشد که توسط وکلا بررسی میشود و سپس هزینه حقالوکاله در نظر گرفته میشود. در واقع تمامی این موارد در به وجود آمدن افزایش و یا کاهش هزینه وکلا تاثیرگذار میباشد.
سخن پایانی
به طور کلی اخذ یک وکیل در تمامی مشکلات حقوقی مخصوصا مواردی مانند تنظیم قرارداد برای شرکتهای تجاری بسیار مهم بوده و از واجبات میباشد و همچنین مزیتهای زیادی برای موکلین به همراه دارد و از خسارت و هزینههای غیرضروری جلوگیری میکند. در این مقاله به نحوه درست عقد قراردادهای اجاره پرداختیم. از شما عزیزان تشکر میکنیم که تا انتهای این مطلب همراه ما بودید.
