آشنایی با انواع کلاهبرداری ملکی ⚖️

. کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ ساز

شاید برایتان عجیب باشد که کلاهبرداری از طریق فروش املاک نیمه‌کاره، یکی از روش‌های رایج کلاهبرداران شده است. این افراد معمولاً آپارتمان‌ها، باغ‌ها و ویلاهایی که هنوز ساخته نشده‌اند را به کسانی که اطلاعات کافی ندارند می‌فروشند. گاهی اوقات این کلاهبرداران خود را به عنوان مشاور املاک معرفی می‌کنند تا اعتماد مردم را جلب نمایند.

مهم نیست که کلاهبردار از چه روشی برای متقاعد کردن خریدار استفاده می‌کند، نکته مهم این است که معمولاً یک ساختمان نیمه‌کاره را به خریدار نشان می‌دهد. از آنجا که قیمت این نوع املاک کمتر است یا می‌توان آنها را به صورت قسطی خرید، برای فریب خریداران بسیار جذاب به نظر می‌رسند. پس از توافق، قراردادی بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود و فروشنده پس از دریافت بخشی از پول ناپدید می‌شود. در این حالت، خریدار به دنبال فروشنده می‌گردد؛ اما او را پیدا نمی‌کند. بنابراین فقط به دیدن ملک نیمه‌کاره اکتفا نکنید و قبل از خرید، حتماً استعلام‌های لازم را انجام دهید. گرفتن مشاوره حقوقی از وکلای متخصص می‌تواند به شما کمک کند تا از این نوع کلاهبرداری‌ها در امان باشید.

2. کلاهبرداری از طریق فروش املاک در رهن بانک

یکی دیگر از انواع کلاهبرداری، فروش ملکی است که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد. طبق قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه خرید و فروش ملک باید با سند رسمی انجام شود. یعنی کسی که سند رسمی ملک را دارد، مالک اصلی محسوب می‌شود. اگر کسی فقط قولنامه داشته باشد، در مقابل کسی که سند رسمی دارد، مالک به حساب نمی‌آید. این قانون باعث کاهش پرونده‌های کلاهبرداری ملکی شده است. حالا اگر کسی بخواهد خانه‌اش را بفروشد، باید با خریدار به دفترخانه برود و سند را به نام خریدار منتقل کند. سردفتر قبل از ثبت سند، از اداره ثبت استعلام می‌گیرد تا مطمئن شود ملک مشکلی ندارد. اگر ملک در رهن بانک باشد، سند رسمی تنظیم نمی‌شود. در این نوع کلاهبرداری، فروشنده به خریدار نمی‌گوید که ملک در رهن بانک است، قرارداد می‌بندد و بعد از گرفتن پول ناپدید می‌شود. خریدار وقتی متوجه می‌شود که فروشنده سند را نمی‌زند، به دادگاه شکایت می‌کند و آنجا متوجه می‌شود که ملکی که خریده در واقع متعلق به بانک بوده است. به یاد داشته باشید که روش‌های کلاهبرداری بسیار متنوع و غیرقابل پیش‌بینی هستند.

3. کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

یکی دیگر از جرایم رایج در حوزه مسکن، کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک است که به شکل‌های مختلفی انجام می‌شود. برخی از این روش‌ها عبارتند از اجاره یا رهن دادن یک ملک به چند نفر به صورت همزمان، استفاده از وکالت‌نامه‌های جعلی یا وکالت‌نامه‌هایی که تاریخ آن‌ها گذشته است برای اجاره یا رهن ملک، اجاره یا رهن دادن ملک با استفاده از سند رسمی جعلی و همچنین کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک از طریق اینترنت. هر کدام از این جرایم ویژگی‌های خاص خود را دارند و روش انجام آن‌ها با یکدیگر فرق می‌کند. به همین دلیل، بررسی هر کدام از این موارد به صورت جداگانه اهمیت دارد.

4. کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر

در اینجا به نوع دیگری از کلاهبرداری ملکی می‌رسیم که متاسفانه در کشور ما بسیار رایج است. در این نوع کلاهبرداری، فرد کلاهبردار با فریب و نیرنگ، یک ملک را به چند نفر می‌فروشد. این کار ممکن است به صورت همزمان انجام شود، یعنی ملک را در یک زمان به چند نفر بفروشد، یا با فاصله زمانی، یعنی ابتدا به یک نفر و سپس به افراد دیگر بفروشد.

در هر صورت، خریداران بعدی ملک معمولاً مدت‌ها بعد، اغلب زمانی که می‌خواهند ملک را بفروشند، متوجه می‌شوند که ملک خریداری شده چند مالک دارد! در این شرایط، خریداران دچار مشکل بزرگی می‌شوند.

5. کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی

در این نوع کلاهبرداری ملکی، کلاهبردار با استفاده از یک سند جعلی برای زمین، باغ، آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، خریدار را فریب می‌دهد. او با نشان دادن این سند جعلی، خود را به عنوان مالک واقعی ملک معرفی می‌کند و خریدار با دیدن سند به ظاهر قانونی، به خرید ملک ترغیب می‌شود؛ در نتیجه کلاهبردار پس از گرفتن تمام پول معامله، به هدف خود می‌رسد و خریدار می‌ماند و پولی که از دست داده است. حال، فردی که با اعتماد به این سند جعلی، مبلغ زیادی پول خود را از دست داده، باید چه کار کند؟ در این حالت، قربانی باید یک شکایت‌نامه قانونی و دقیق تنظیم کند.

6. کلاهبرداری در ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک است. در این حالت، همه شرکا مالک بخشی از ملک هستند و هیچکدام مالک تمام آن نیستند. برای مثال، بخش‌های مشترک ساختمان‌ها مانند پشت‌بام، راه‌پله و آسانسور، نمونه‌هایی از ملک مشاع هستند. حال اگر یکی از شرکا با فریب و نیرنگ، علاوه بر سهم خودش، سهم دیگر شرکا را هم به شخص دیگری بفروشد، مرتکب کلاهبرداری ملکی شده است. به عبارت دیگر، او مالی را که به طور کامل متعلق به او نبوده، به فروش رسانده و از این طریق، دیگر شرکا را متضرر کرده است. این کار نوعی سوءاستفاده از وضعیت مالکیت مشاع محسوب می‌شود.

7. کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر

در اینجا به چهار نوع دیگر از کلاهبرداری ملکی که مربوط به ثبت ملک هستند، می‌پردازیم:

• کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی: طبق ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و املاک، اگر کسی ملکی را که قبلاً به دیگری فروخته یا می‌داند که به صورت قانونی مالک آن نیست، دوباره برای ثبت آن اقدام کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. همچنین اگر در زمان درخواست ثبت، مالک بوده ولی در زمان ثبت نهایی در دفتر املاک، دیگر مالک نباشد و با این حال سند بگیرد یا بعد از اخطار اداره ثبت، حاضر به تأیید حق طرف مقابل نشود، باز هم کلاهبردار محسوب می‌شود.
• کلاهبرداری توسط امین: ماده ۱۰۷ قانون ثبت می‌گوید اگر کسی به عنوان اجاره‌کننده، مباشر یا به هر عنوان دیگری که امین ملک محسوب می‌شود، ملک را به نام خود ثبت کند، مجرم و کلاهبردار شناخته می‌شود.
• کلاهبرداری توسط وارث: ماده ۱۰۶ قانون ثبت، مشابه ماده ۱۰۵، در مورد وارثی که برای ثبت ملکی که از مورث خود به ارث برده اقدام می‌کند، صدق می‌کند. وارث زمانی کلاهبردار محسوب می‌شود که بداند ملک قبلاً توسط مورث به دیگری منتقل شده یا به دلایلی مانند بدهی از مالکیت او خارج شده است.
• کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی: ماده ۱۰۸ قانون ثبت می‌گوید اگر کسی که به نوعی متصرف ملکی بوده، خودش برای ثبت آن اقدام نکند، اما با خیانت یا تبانی با شخص دیگری، ملک به نام آن شخص ثبت شود، دو حالت پیش می‌آید: الف) اگر شخصی که ملک به نام او ثبت شده، مشمول مواد ۱۰۵، ۱۰۶ یا ۱۰۹ باشد، هم او و هم امین، به عنوان مجرم اصلی مجازات می‌شوند و مسئول جبران خسارت خواهند بود. ب) اگر شخصی که ملک به نام او ثبت شده، مشمول این مواد نباشد، از نظر قانونی قابل تعقیب نیست، اما امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مجازات می‌شود و تا جبران خسارت صاحب ملک در بازداشت می‌ماند. اگر ظرف پنج سال نتواند خسارت را جبران کند، وزیر دادگستری از پادشاه درخواست عفو او را می‌کند.