بیرون کردن مستاجر از ملک ⚖️

امروزه قرارداد اجاره کاربرد زیادی دارد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و همینطور قوانین روابط موجر و مستاجر است و هر دو طرفین به سبب عقد اجاره، در قبال یکدیگر وظایف و تعهداتی دارند که البته امکان دارد موجر یا مستاجر به تعهداتشان عمل نکنند؛ اگر مستاجر به تعهداتش عمل نکند، قانون‌گذار راهکارهایی برای این موضوع ارائه داده است که از اصلی‌ترین و مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به دریافت حکم و دستور تخلیه مستاجر از ملک اشاره نمود. در این مقاله به نحوه بیرون کردن مستاجر و قوانین این کار می‌پردازیم، لطفا تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

حکم بیرون کردن مستاجر چیست؟

قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال 1376 تنظیم گردیده، شرایط و موقعیتی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف نموده که طبق آن بایستی قرارداد دارای مدت، دو نسخه تنظیم و امضای هر دو طرف باشد و همچنین امضای قرارداد دو شاهد الزامی است. توجه داشته باشید که اگر برای تخلیه بین طرفین دعوا و مشکلاتی پیش آید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشود، صاحب ملک بایستی از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستاجر جهت تخلیه ملک خود اقدام نماید. در واقع بهترین وکیل موجر و مستاجر با بررسی پرونده مربوطه وظیفه دارد بهترین راهکار را به موکل خود ارائه دهد و از هدر دادن وقت نیز در روند دادرسی جلوگیری کند.

وکیل تخلیه ملک چه وظایفی بر عهده دارد؟

وکیل تخلیه ملک وظایف بسیار مهمی را بر عهده دارد که اصلی‌ترین وظیفه این است که ابتدا اختلاف میان موجر و مستاجر را حل کند، اگر وکیل نتواند این اختلاف را برطرف نماید، بایستی طبق خواسته موکل خود، برای طرح دعاوی تخلیه ملک اقدام کند. در این صورت طرح دادخواست تخلیه ملک یکی از مهم‌ترین وظایف وکیل برای عدم تخلیه مستاجر می‌باشد. همچنین وظیفه دیگر وکیل تخلیه ملک آن است که مرجع صالح رسیدگی به پرونده را مشخص کند. در حقیقت وکیل مشخص می‌کند شورای حل اختلاف مرجع رسیدگی به پرونده باشند یا دادگاه حقوقی محلی که ملک در آن قرار دارد.

از دیگر مهم‌ترین وظایف وکیل ملک می‌توان به بررسی مدارک، قراردادها و مستندات مربوط به پرونده اشاره کرد؛ زیرا وکیل بایستی بر اساس این مدارک، نسبت به طرح دعاوی حقوقی لازم اقدام نماید.

برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی مورد نیاز است؟

برای گرفتن حکم تخلیه نیاز است که مالک ثابت نماید که در خصوص ملک موضوع تخلیه مالکیت دارد و مطابق قرارداد با مستاجر یا شخص استفاده‌کننده از منافع، مدت آن تمام شده یا مالک دیگر رضایتی به ادامه تصرفات مستاجر ندارد. در نتیجه و به طور کلی در یک دعوای تخلیه دلایل لازم برای ضمیمه دادخواست عبارتند از :

• مدرک مثبت مالکیت موجر بر عین ملک یا منافع
• قرارداد اجاره‌ای که به خاطر انقضاء مدت یا حق فسخ به موجر حق تخلیه می‌دهد.
• فیش‌های واریزی مستاجر برای اثبات مبالغ پرداختی او یا کسری پرداخت قسط‌های اجاره
• حسب مورد و در صورت نیاز تامین دلیل برای اثبات خسارات وارده به ملک از طرف مستاجر
• در سایر موارد امکان تخلیه به جز اجاره، اثبات این که موجر از اذن تصرف سابق عدول کرده است که معمولا وسیله اثبات آن اظهارنامه می‌باشد.

وظایف موجر و مستاجر چیست؟

موجر و مستاجر هر دو وظایفی دارند که در متن زیر وظایف هر کدام را جداگانه مورد بررسی قرار می‌دهیم:

موجر

موجر بایستی طبق قانون مالک و مستاجر، عین مستاجره را در شرایطی قرار دهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر نماید. صاحبخانه در حین قرارداد نمی‌تواند تغییراتی را ایجاد کند که مستاجر نتواند استفاده کند؛ حتی موجر نمی‌تواند شرایط مستاجر را سخت و دشوار کند. در واقع کل تعمیرات و مخارجی که برای انتفاع مستاجر در عین مستاجر نیاز است بایستی پیش از قرارداد انجام شود.

مستاجر

مستاجر باید مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد را با توجه به وقت سررسید تعیین شده در قرارداد و اجاره نامه پرداخت نماید. همینطور مستاجر باید در استفاده عین مستاجره رعایت متعارف را انجام دهد و هیچ‌گونه آسیبی به ملک وارد نکند؛ در غیر این صورت باید هزینه خسارت را بپردازد. همچنین اگر مستاجر بدون اجازه موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد در صورتی می‌تواند از موجر بخواهد که هزینه‌ها را پرداخت کند که ضمن عقد اجاره این موضوع، مورد توافق قرار گرفته باشد.

نحوه بیرون کردن مستاجر و قوانین این کار

پس از این که موجر با مدارک و مستندات اثبات نمود که مستاجر بایستی مورد اجاره را تخلیه کند، حکم صادر می‌گردد. حدودا پس از 24 ساعت از صدور رای و ابلاغ آن به مستاجر، باید بعد از 72 ساعت اقدام به تخلیه نماید. مبلغ پول پیش یا ودیعه که نزد صاحبخانه می‌باشد، حتما به مستاجر برگردد و قبض آن به دادگاه تحویل داده شود. در حقیقت حکم تخلیه زمانی صادر می‎شود که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده باشد.

مراحل گرفتن حکم نحوه بیرون کردن مستاجر و قوانین این کار

پیش از طرح دعوای حکم تخلیه، می‌توانید به مستاجر خود یک اخطار کتبی مبنی بر تخلیه ملک در مدت زمان مشخص ارسال نمایید. در واقع این امر می‌تواند موجب صلح و سازش شود. اگر مستاجر تخلیه نکرد، می‌توانید وارد مراحل زیر شوید:

طرح دعوی حکم تخلیه در دادگاه صلح

تنظیم دادخواست : دادخواست تخلیه را آماده نمایید و به دادگاه مربوطه ارائه دهید.

پرداخت هزینه دادرسی : هزینه دادرسی مربوط به پرونده را پرداخت نمایید.

برگزاری جلسه دادگاه

حضور در دادگاه : حتما در تاریخ مشخص به دادگاه بروید و مدارک خود را ارائه دهید.

استماع نظر قاضی : قاضی مدارک و دلایل طرفین را به طور کامل بررسی می‌کند و تصمیم نهایی را می‌گیرد.

صدور حکم بدوی

حکم تخلیه : در صورت اثبات حقانیت، قاضی حکم تخلیه را صادر می‌نماید.

ابلاغ حکم : حکم به موجر و مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر وظیفه دارد ملک را تخلیه کند.

تجدید نظرخواهی

زمان تجدید نظر : بعد از صدور حکم تخلیه، طرفی که با حکم مخالف می‌باشد (معمولا مستاجر) می‌تواند در مدت زمان معین (حدودا 20 روز) درخواست تجدید نظر دهد.

تنظیم دادخواست تجدید نظر : دادخواست تجدید نظر بایستی به دادگاه تجدید نظر مربوطه ارائه شود و دلایل اعتراض به حکم قبلی به طور کاملا واضح بیان شود.

پیوست مدارک : کل مدارک و مستندات مربوط به پرونده را به دادخواست تجدید نظر پیوست نمایید.

برگزاری جلسه تجدید نظر

حضور در دادگاه تجدید نظر : در تاریخ مشخص شده به دادگاه تجدید نظر حاضر شوید.

استماع دلایل : قاضی دلایل طرفین را بررسی می‌کند و امکان دارد از طرفین یکسری سوالاتی را بپرسد.

صدور حکم تجدید نظر

حکم نهایی : بعد از بررسی، قاضی تصمیم نهایی را صادر می‌کند که می‌تواند شامل تایید، لغو یا تغییر حکم قبلی باشد.

ابلاغ حکم : حکم تجدید نظر به هر دو طرف ابلاغ می‌شود.

اجرای حکم

درخواست اجرا : در صورت تخلیه نکردن مستاجر، می‌توانید درخواست اجرای حکم را به دادگاه بدهید.

مامور اجرا : ماموران اجرایی به ملک مراجعه کرده و حکم تخلیه را اجرا می‌نمایند.

ضرورت گرفتن وکیل برای نحوه بیرون کردن مستاجر و قوانین این کار

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که امکان دارد برای بعضی از مالکین پیش آید، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر می‌باشد. در این زمان مالک نمی‌تواند بدون مجوز قانونی مستاجر را اجبار به تخلیه نماید، بلکه بایستی تشریفات قانونی برای دریافت حکم تخلیه را طی کند. ملک‌های مسکونی و تجاری هرچند فرایند رسیدگی یکسانی دارند؛ اما ممکن است در زمان متفاوتی بتوان حکم تخلیه را برای آن‌ها گرفت. به همین خاطر بهتر است از خدمات وکیل تخلیه ملک استفاده کنید تا بتوانید در مدت زمان کمتر؛ حکم تخلیه را دریافت کنید.

سخن پایانی

هنگامی که موجر و مستاجر با یکدیگر به خاطر سر مدت زمان تخلیه به توافق نرسند، موجر می‌تواند به شورا یا دادگاه مراجعه نموده و جهت دریافت حکم تخلیه خانه اقدام نماید. در صورتی که برای دریافت حکم و یا هرگونه مسئله و مشکل دیگری با نکات قانونی همراه هستید و احتیاج به راهنمایی‌ها و مشاوره‌های بیشتری دارید، بهتر است با یک وکیل برتر برای نحوه بیرون کردن مستاجر و قوانین این کار مشورت کنید و کمک بگیرید؛ زیرا این کار می‌تواند در کم کردن هزینه‌ها و همینطور در جلوگیری از هدر رفتن وقت شما تاثیر زیادی داشته باشد.